상업용 부동산 개인적인 의견

현 상업용 부동산의 이자율 8~9%
공실률이 높아서 임대수익으로도 이자 못내는 상황
상업용은 덩치가 큰 아트라서 라이트 바이어가 없으면 가치가 절반 떨어지기도 함. 기본적으로 주거용보다 더욱 리스키함.

이하 의견
뉴욕 오피스 공실률이 역대 최대이고 만기가 3,4분기에 다가오는 상업용 부동산이 다수라 은행 위기를 점치는 사람들이 많다.
다만 상업용 부동산이 어떻게 몰락하고 어떻게 파급될지를 디테일하게 설명해주는 곳이 없는 것 같다.

어제 뉴욕 오피스를 취재하는 영상을 짧게 봤는데
뉴욕 상권 좋은 오피스들의 대부분이 실제로 공실이었다. 특히 임대하기 좋은 1층 빼고는 재택근무, 코로나 여파, 높은 렌트비에  많은 기업들이 떠나면서 건물 자체가 폐건물마냥 방치되어 있었다.
쓰던 물건을 옮기는 비용도 돈이라 이사도 안하고 그대로 둔다는 게 참 신기한 광경이었다.

여기까지는 어느 정도 예상이 가능한 부분들이었다.
다만 그 이후의 내용이 인상적이었다.
뉴욕의 경우 오피스 수요는 매우 낮은 데 반해 주택 수요는 매우 높은 이중적인 상황이고
건물주들은 용도변경을 해 오피스를 주택으로 바꾸거나 점포로 바꾸는 식의 대안을 실행중이라는 것이다.

울며 겨자먹기로 반토막이 난 건물을 그냥 내놓기보다 용도변경을 해 상황을 타개하는 것이다.
용도변경이 법적으로 얼마나 어려운 지는 잘 모르겠지만 현재 오피스 공실률을 해결할 방안이 있다는 것은 매우 낙관적인 것 같다.

다시말해 상업용 부동산은 위기라기보다 전환중일 수도 있다. 
렌트비에 따라 건물의 가격이 매겨지는 상업용 부동산의 특성상 공실률을 만회하기 위해 렌트비를 낮추기보다
공실로 내버려두는 것이 매매가에 유리할 것이다.
더 좋은 경우에는 비슷한 렌트비를 유지하면서도 수요가 많은 주택이나 점포를 유치할 수도 있을 것이다. 
투자자의 입장에서 공실에 대한 기회비용을 지불하고서라도 매매가를 반토막내지 않는 것이 당연하다.
다만 이자비용 등의 지불능력은 충분해야 할 것이다.  
뉴스에서 떠들어대는 '오피스 공실률 역사적 고점!', '뉴욕 상업용 부동산 매매가 80% 하락!', '올해 상업용 부동산 만기 다가온다' 등의 공포 분위기를 조장하는 데에 반해 내가 느낀 것은 아직 여유가 있어 보인다는 것이다.
코로나 이전부터 공실인 건물도 있었고..
 
특히 한 인터뷰에서 관계자가 말하길 자신은 이러한 '위기'를 해결하기 위해서 90년대 중반에 주지사가 했듯 세금혜택을 10년간 줘서(10년간 부동산세 0원 수준) 투자를 유치해야된다고 한다.
 
음.. 위기라는 게
2008년 당시에는 많은 시민들이 집을 잃고 거리에 나앉았는데
뉴욕 거리에 나앉은 건물주들이 점점 생길까?
뭔가 Sell in May의 5월은 여러 위기요소들이 점점 걷어지는 한달인 것 같다.
쟁점은 부채한도 협상일 수도 있겠다만 이마저 걷어진다면
앞으로 증시에 순풍이 있지 않을까 적어도 올해까진


+
상업용 부동산 펀드를 운영하고 있는 운용사 입장에서는 많이 어려울 것 같기도 하다.
정기적으로 공시하는 평가액이 많이 상각되었을테니
미래에셋이 80% 평가액 손실이라던데
단기적으로 힘겹겠지만 장기적으로는 방안이 있을 것 같다
급하게 헐값에 내놓지는 않을 듯